遠隔地の親の不動産売買、本人の意思確認はどうすればいい？司法書士との交渉術を徹底解説
遠隔地の親の不動産売買、本人の意思確認はどうすればいい？司法書士との交渉術を徹底解説
この記事では、遠隔地に住む親の不動産売買における、本人の意思確認方法について、具体的な解決策を提示します。特に、コロナ禍で面会が困難な状況下での司法書士との交渉術に焦点を当て、読者の皆様が抱える悩みを解決するためのお手伝いをします。
母名義の土地(遠隔地の田舎A市)の売買でのA市の司法書士による「本人の売却意思の確認方法」について、何かいい方法はありませんか。
93歳の母は、現在、私の同じ住所(東京都のB 市)に住民票がありますが、B市の老人施設で起居しています。関西のA市にある「母名義の土地を売却処分」について、私が母と相談した結果、『(母は売却処分を同意)すべて私に任せるから良いようにして』といわれました。そこで私が母(所有者本人)を代理して全ての事務処理をすすめて、A市の不動産会社に売却処分の仲介を依頼しました。
ここまでの件に関しては、母と私の間での委任・代理などの書面も作成し特段問題はないのですが、「商談が整った後に契約と登記をする司法書士」の主張が3のようにきわめて厳格なので困り果てています。
司法書士の主張は、「本人(母)の売却意思を確認するためには、本人との面談での確認が必要で、そのために司法書士が上京して施設で母に会わなければならず、それ以外の方法は認められない」というものです。
もちろん、必要経費(出張旅費と日当などで10万円)は、母が負担しなければなりません。私は、母一人子一人で、ほかに利害関係人は誰も居ません。しかし、司法書士は、全く譲らず困っています。なお、母のいる施設では、コロナ感染防止のために、市職員以外は、息子の私でも、全く立ち入り禁止の状態です。(施設の人も、司法書士が来て、もし何かあったら大変なことになりますから、絶対入れないと思います)
私が、「原則はおっしゃる通りですが、コロナで息子も面会できない、そんな異常事態ですから、やむを得ない合理的な理由があれば、何か代替措置でも本人意思を確認することはできるのではないか」と言っても、全く気耳を持ちません。
どなたか、土地取引の専門の方に、「このコロナ禍という異常事態において、本人の意思確認の面談以外での有効な方法」を、教えて頂けませんか。是非、宜しくお願いします。
勿論、「単なる電話でのやり取りでの本人意思の確認」では、母本人かどうかも特定できないので、多発する地面師などの悪質な詐欺防止に有効な措置ではないことは、十分理解できます。(セキスイハウス事件後に厳格化したことも承知)
今回の相談は、高齢の親御さんの不動産売買における、本人の意思確認という非常にデリケートな問題です。特に、コロナ禍で面会が制限される状況下では、司法書士との連携が難航し、手続きが滞ってしまうケースも少なくありません。この記事では、このような状況を打開するための具体的な方法と、司法書士との交渉術について解説します。
1. 現状の課題：司法書士の主張とコロナ禍での制約
相談者様の直面している問題は、司法書士が「本人の売却意思を確認するためには、本人との面談が必要」と主張している点です。これは、不動産売買における本人確認の重要性からすれば当然のことですが、コロナ禍で施設への立ち入りが制限されているため、面談が非常に困難な状況です。さらに、司法書士の出張費用や日当が10万円もかかるという経済的な負担も無視できません。
この状況を打開するためには、以下の点を考慮する必要があります。
- 司法書士の立場を理解する：司法書士は、不正な取引や詐欺を防ぐために、厳格な本人確認を求めています。これは、彼らの法的責任を果たすためであり、単に融通が利かないわけではありません。
- コロナ禍の特殊性を伝える：コロナ禍で面会が困難であるという状況は、誰もが理解できるはずです。この点を強調し、代替手段の検討を促すことが重要です。
- 代替手段の提案：単なる要求ではなく、具体的な代替手段を提案することで、司法書士との建設的な対話を進めることができます。
2. 有効な代替手段：本人確認のための具体的な方法
司法書士との交渉を円滑に進めるためには、具体的な代替手段を提示することが重要です。ここでは、いくつかの有効な方法を提案します。
2-1. 本人限定受取郵便と自署・押印
司法書士から本人宛に、売却に関する書類を本人限定受取郵便で送付し、本人が内容を確認した上で、自署・押印して返送する方法です。この方法は、本人の意思確認と同時に、書類の確実な受け渡しを保証します。
メリット
- 書面による明確な意思確認ができる
- 郵便局員が本人確認を行うため、なりすましのリスクが低い
- 比較的低コストで実施できる
デメリット
- 本人の筆記能力が必要
- 書類のやり取りに時間がかかる
2-2. オンライン面談（Zoomなど）の活用
Zoomなどのビデオ通話ツールを利用して、司法書士が本人と直接面談する方法です。この際、本人の身分証明書（マイナンバーカードなど）を画面に提示してもらい、本人確認を行うことができます。
メリット
- 対面に近い形で意思確認ができる
- 遠隔地でも実施可能
- リアルタイムでの質疑応答が可能
デメリット
- インターネット環境が必要
- 本人のITスキルが必要
- なりすましのリスクがゼロではない
2-3. 施設関係者の協力
施設の職員に立ち会ってもらい、本人の意思確認を行う方法も考えられます。職員は、本人の状況をよく知っており、本人の意思確認をサポートすることができます。
メリット
- 本人の状況をよく理解している人物が立ち会うため、安心感がある
- 施設側の協力が得られれば、スムーズに手続きが進む可能性がある
デメリット
- 施設の協力が得られるとは限らない
- 職員の負担が増える可能性がある
3. 司法書士との交渉術：円滑な手続きのためのポイント
上記の代替手段を提案する際には、以下の点に注意して、司法書士との交渉を進めましょう。
3-1. 丁寧な説明と理解を求める
まずは、現在の状況と、なぜ面談が困難なのかを丁寧に説明しましょう。司法書士が抱える懸念事項を理解し、それに対する具体的な対策を提示することで、協力を得やすくなります。
3-2. 複数の代替案を提示する
一つの方法に固執するのではなく、複数の代替案を提示することで、司法書士が最も適切な方法を選択できるようになります。それぞれの方法のメリットとデメリットを説明し、司法書士の判断をサポートしましょう。
3-3. 証拠の確保
代替手段を実施する際には、その証拠をしっかりと確保しましょう。例えば、オンライン面談の録画や、本人限定受取郵便の配達記録などです。これらの証拠は、万が一のトラブルの際に、あなたの正当性を証明するのに役立ちます。
3-4. 費用負担についても話し合う
司法書士の出張費用や日当については、事前に話し合い、納得のいく金額を提示してもらいましょう。必要であれば、費用の一部を負担することも検討し、円滑な手続きを進めるための協力体制を築きましょう。
4. 成功事例と専門家の視点
実際に、コロナ禍において、上記のような代替手段を用いて、不動産売買の手続きを成功させた事例は数多く存在します。例えば、オンライン面談と本人限定受取郵便を組み合わせることで、遠隔地に住む高齢者の意思確認を行い、スムーズに売買契約を締結できたケースがあります。
専門家である司法書士の視点からも、コロナ禍のような特殊な状況においては、柔軟な対応が求められています。本人確認の重要性を理解しつつも、代替手段の有効性を認め、積極的に活用することで、依頼者の利益を最大化することが重要です。
専門家からのアドバイス
- 弁護士A氏：「コロナ禍においては、従来のやり方に固執するのではなく、柔軟な発想で代替手段を検討することが重要です。司法書士も、依頼者の状況を理解し、最善の方法を模索する姿勢が求められます。」
- 不動産鑑定士B氏：「不動産売買は、高額な取引であり、慎重な手続きが求められます。しかし、コロナ禍のような状況下では、柔軟な対応も必要です。関係者間の協力と、丁寧なコミュニケーションが、円滑な手続きの鍵となります。」
5. まとめ：スムーズな不動産売買のために
遠隔地に住む親の不動産売買における、本人の意思確認は、コロナ禍において、非常に難しい問題です。しかし、適切な代替手段を提案し、司法書士との建設的な対話を通じて、解決することは可能です。この記事で紹介した方法を参考に、ぜひ、スムーズな不動産売買を実現してください。
重要なポイント
- 司法書士の立場を理解し、丁寧な説明と理解を求める
- 複数の代替案を提示し、柔軟な対応を促す
- 証拠を確保し、万が一のトラブルに備える
- 費用負担についても事前に話し合う
これらのポイントを踏まえ、司法書士との協力体制を築き、親御さんの不動産売買を成功させましょう。
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